В начале своего выступления на основной сессии конференции Михаил Мень отметил, что уже четыре года аналитики прогнозируют обвал рынка строительства жилья. «Напомню, что 2014-й и 2015-й годы стали рекордными для страны по объему ввода — более 80 млн кв. метров, в минувшем году, прежде всего из-за спада в ИЖС, — 80 млн кв. метров. В начале текущего года была отмечена негативная динамика, но последние месяцы темпы сокращения объемов строительства постепенно снижались. В итоге за 10 месяцев построено 53,3 млн кв. метров, в том числе, 30,6 млн кв. метров в многоквартирных домах и 22,7 млн кв. метров по ИЖС», — сказал Михаил Мень.
По предварительным оценкам Минстроя, по итогам этого года в России будет сдано в эксплуатацию 76 млн кв. метров. Снижение связано с тем, что сейчас в стране в основном вводится жилье, разрешения на строительство которого были выданы в особенно трудный для экономики страны 2015 год. В ближайшие годы, как заметил министр, объемы ввода также будут иметь логическое объяснение. «В 2018 году будут вводиться «многоквартирники», разрешения на которые выдавались в 2016 году. Этот год был уже не таким проблемным, поэтому в следующем году мы ожидаем рост объема строительства до уровня выше 80 млн кв. метров. На 2019 год прогноз аналогичный», — сообщил глава Минстроя. А вот в 2020 году, по прогнозам министерства, рынок немного просядет из-за третьего пакета корректировок законодательства о долевом строительстве, которые предусматривают введение единой вертикали контроля в сфере стройнадзора и солидарной ответственности для собственников стройкомпаний и чиновников. Эти изменения должны вступить в силу в июле следующего года. «Как только девелоперы адаптируются к новым условиям работы, рынок снова начнет расти», — сказал министр.
Михаил Мень также обратил внимание, что за последние 7 лет рынок долевого строительства вырос в 3,5 раза, за это время жилье с помощью этого механизма приобрели 3,5 млн человек. «За 10 месяцев этого года гражданами заключено 551 тыс. ДДУ. По этой схеме в стране работают 6586 застройщиков, возводящих 17 тыс. объектов, по которым заключен 1 млн ДДУ. Объем средств, вложенных в стройку людьми, составляет 3,5 трлн рублей», — заявил он, подчеркнув, что такой рынок нуждается в особом контроле со стороны государства.
Подробно Михаил Мень остановился на самой обсуждаемой теме последнего времени, а именно намеченном в трехлетней перспективе переходе на банковское финансирование девелоперских проектов. Как подчеркнул министр, резкого перехода на новую схему не будет, и это будет закреплено в дорожной карте, которая должна быть разработана ведомством при участии ЦБ до 15 декабря. «У нас есть определенные предложения предварительного характера. Например, в законе о долевом строительстве заложен механизм размещения средств дольщиков на так называемых эскроу-счетах в уполномоченных банках. Механизм предполагает, что за счет полученных от граждан фактически под ноль средств банки могут кредитовать застройщиков. Весь вопрос в ставках. По нашей оценке, их диапазон с учетом маржи и рисков банков, а также страхования ДДУ в Фонде защиты дольщиков может составить 1-3%. Здесь есть опасность, что банки могут предлагать более высокую ставку, но есть и перспектива зарождения конкуренции между банками, ведь им придется бороться за вложения граждан в долевое строительство. Динамика цен на жилье будет зависеть как раз от ставок», — сказал министр, добавив, что схему с эскроу-счетами можно использовать как переходный этап к полному отказу от «долевки».
Тема ухода от долевого строительства жилья, а, по сути, от продажи квартир на этапе строительства многоквартирных домов, безусловно, беспокоит и девелоперский бизнес. Понимая, что взятый курс в этом плане глобально сменить невозможно, застройщики предупреждают о высоких ценах, настаивают на «легких» ставках банковского финансирования и более мягком регулировании своей работы, а также просят усовершенствовать законодательство не только в сфере долевого строительства.
В частности, гендиректор компании «Донстрой» Алена Дерябина в ходе своего выступления на конференции сказала, что у бизнеса действительно есть опасения, что ставки при проектном финансировании будут слишком высокими. «Здесь надо учитывать, что маржа застройщиков, особенно при комплексном освоении территории, сейчас уже не такая высокая. Даже при ставке 4-6% будет тяжело — экономика длительного проекта не выдержит». По мнению топ-менеждера, есть два варианта использования эскроу-счетов. «Банк может кредитовать застройщиков, а может лишь осуществлять контроль. Второе выглядит предпочтительнее. Но так или иначе мы будем встраиваться в предлагаемые государством механизмы», — пояснила она.
Президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий, в свою очередь, считает, что параллельно с корректировкой законодательства о долевом строительстве нужно многое менять и в других законах: «Например, налог на землю, которая используется девелоперами при реализации КОТов, сейчас растет ежегодно. Логично, чтобы он был фиксированным. Социальная нагрузка при таких проектах — довольно тяжелая. Нужно решать вопрос с налогом за нереализованные квартиры. Ведь все это в конечном итоге закладывается в стоимость квадратного метра». Также, уверен топ-менеджер, необходимо обеспечить равный доступ строительных компаний к финансированию. «Рынок укрупняется и будет укрупняться дальше. Но в результате регулирования рынка не должно возникнуть ситуации, когда банки, по сути, являются застройщиками-девелоперами. Эта опасная тенденция очевидна уже сейчас», — добавил он.
На часть запросов участников рынка глава Минстроя ответил после сессии, в ходе общения с прессой. В частности, министр сообщил, что предварительно рассматривается возможность частичного смягчения законодательных требований к девелоперам, которые будут работать с эскроу-счетами. «Речь идет о таких весьма жестких критериях, как «одно разрешение — одна SPV» (проектная компания, — прим. ред.), отказ от котлового метода финансирования стройки, определенный объем уставных и собственных средств компании. Все это еще будет обсуждаться с депутатами и уточняться аппаратом правительства РФ», — уточнил он, добавив, что «июльские» поправки также могут быть скорректированы в части строительства социальной инфраструктуры в рамках КОТов. Отвечая на вопрос «СГ», можно ли обязать банки не завышать ставки в рамках проектного финансирования, министр сказал: «Мы считаем, что теоретически можно было установить низкий потолок ставок. Это как раз спровоцировало бы конкуренцию между банками. Но данный вопрос находится в компетенции ЦБ и Минфина», — заключил Михаил Мень.
Источник: «Строительная газета»